はじめに：親の家が「売れない」という現実
高齢化が進む日本において、親が老人ホームなどの介護施設に入所するタイミングで、空き家となった実家（不動産）の売却を検討するご家族は少なくありません。売却代金を施設の入居一時金や日々の生活費、医療費に充てようという計画は、多くのご家庭でごく一般的に考えられる選択肢です。
しかし、親が重度の「認知症」を患っている場合、この計画は根底から崩れ去る危険性があります。いざ不動産会社に相談し、買い手が見つかったとしても、「この状態では不動産の売却手続きはできません」と断られてしまうケースが後を絶たないのです。 本記事では、認知症高齢者の不動産売却がなぜそれほどまでに難しいのか、その法的な壁と「成年後見制度」の限界、そしてご家族が陥りやすい罠について詳しく解説します。
第1章 意思能力の欠如という高い壁
不動産を売却するという行為は、金額も大きく、極めて重要な「契約（法律行為）」です。契約を有効に結ぶためには、売主自身に「自分が今、何をいくらで売ろうとしているのか」を正しく理解し判断できる力、すなわち「意思能力（判断能力）」が不可欠です。
認知症の症状が進行し、この意思能力がないと判断される状態になってしまうと、本人が契約書に署名や押印をしたとしても、法律上その契約行為は「無効」となります。 ここでご家族が陥りがちなのが、「親の代わりに、子どもである自分が契約すればいいだろう」という誤解です。不動産の名義が親である以上、たとえ同居している実の子どもであっても、親の財産を勝手に売却する権限はありません。また、「親から売却の代理を委任された」とする委任状を作成しようにも、委任する段階で親に意思能力がなければやはり無効となります。 結果として、本人はもちろん、家族であってもその不動産を動かすことができず、施設費用など本人のためにお金を使う必要があるのに、資産が完全に「凍結状態」に陥ってしまうのです。
第2章 成年後見人を付ければ売却できるのか？
意思能力のない認知症高齢者に代わって不動産の売却手続きを行うための数少ない法的な手段として、「成年後見制度」があります。家庭裁判所に申し立てを行い、成年後見人が選任されれば、後見人が本人に代わって売却の契約を行うことができます。 「それなら成年後見人を付ければすぐに解決する」と思われがちですが、ここにも非常に大きなハードルが存在します。
最大のハードル：「居住用不動産の処分の制限」
成年後見制度は「本人の財産と権利を保護すること」を最大の目的としています。そのため、民法において、成年後見人が本人の住まいである「居住用不動産（自宅やその敷地）」を売却（処分）するには、あらかじめ「家庭裁判所の許可」を得なければならないと厳格に定められています。
家庭裁判所は、「本当にその不動産を売却することが本人のため（利益）になるのか」を慎重に審査します。例えば、本人の手元に十分な現金（預貯金）があり、当面の施設費用や生活費に全く困っていない場合、「無理に住み慣れた家を手放す必要はない」と判断され、売却の許可が下りない可能性があります。ご家族が「空き家にしておくと管理が大変だから」「固定資産税や維持費が無駄だから」といった”家族側の都合”で売却を希望しても、それが「本人の保護」に直結しなければ認められないのです。
さらに、一度成年後見人を付けると、原則として本人が亡くなるまで一生涯やめることはできず（R８現在）、専門家（弁護士や司法書士など）が選任された場合には、不動産の売却手続きが終わった後も毎月数万円の報酬を支払い続けなければなりません。不動産を売却するためだけに成年後見人を付けた結果、ご家族が数百万〜数千万円という多額の負担を長期にわたって背負うことになりかねないのです。
第3章 家族が陥りやすい「共有名義」の罠
認知症の親の不動産売却を困難にするもう一つの要因が、過去の相続において不動産を「共有名義」にしてしまっているケースです。 例えば、過去に父親が亡くなった際、母親（現在認知症）と子どもたちで実家を「法定相続分」通りに分割して登記し、不動産を共有状態にしてしまっていたとします。
不動産が共有名義となっている場合、その不動産全体を売却するには「共有者全員の有効な同意」が必要不可欠です。しかし、共有者の一人である母親が認知症で意思能力を失っている場合、母親の同意が得られないため、子どもたちがどれだけ売却を希望しても手続きを進めることができません。 結果として、母親に成年後見人を付けるしか道がなくなり、前述のような「家庭裁判所の許可」の壁に直面することになります。共有名義は、将来的に不動産の塩漬け（凍結）を引き起こす極めて危険な状態と言えます。
まとめ：売却の自由を確保するための「事前の備え」
認知症になってしまい、意思能力が失われてからでは、不動産の売却は「成年後見制度という重い扉を開け、厳しい制約の下で手続きを進めるか」「売却を諦めて塩漬けにするか」の二択を迫られます。
そうならないためには、親が元気で意思能力があるうちに、法的な準備をしておくことが絶対条件です。 ・将来、自分（親）の判断能力が低下した時に備え、「家族信託（民事信託）」や「任意後見契約」などの制度を活用し、信頼できる子どもに不動産の管理・処分の権限をあらかじめ託しておく。 ・もし配偶者の相続が発生した際には、安易に不動産を共有名義にせず、将来売却など柔軟な対応ができるよう、健常な子どもが単独で相続する遺産分割協議を行っておく。
「うちの親はまだ元気だから大丈夫」と思っている時期こそが、未来の選択肢を残すためのタイムリミットです。ご家族の大切な資産が「手出しできない負動産」になってしまう前に、ぜひ一度、親族間で将来の財産管理について話し合う機会を持ってみてください。
※当社では認知症の方に特化した専門家と連携しており、認知症の方とそのご家族のサポート体制も充実しております。お困りの際はぜひ一度ご相談ください。
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